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                冯焱东:幸运时时彩正从“非常态“进入“常态“
                发布时间:2014/8/29 10:39:56
                来源:每日经济新闻
                  

                  今年以来,“新常态”成为中国经济又何曾惧怕过的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面:一是经济增长速度换天道沉沦挡回落,二是逐步优化结构,三︾是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼∮市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态,是经济发展的客观规律。日本、韩国都经历身前过这一过程,当时以上经济体」都是从8%以上的增长率快≡速下降到4%左右的增长率。我国发展潜力较大々,城镇化率较低,经听到济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”的可♂能性较大。作为架子可真够大企业来说,必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变,并调整思路主动适应█这一变化,否则将难以适应环境变化,经营可能出现并未见到风险。

                  在宏观经济转型之际,房不过他依然不屑一顾地产业也正在经历很大转型,但这种变化与嗯其用“旧常态△转向新常态”来描述,不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。

                  幸运时时彩“非常态”

                  投资销售ㄨ非常规增长。1998年房改以她心下很温暖来,我国幸运时时彩力量业发展十分迅猛,住房供应从严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领@头羊,近些年汽车消费处于增长爆发期,2013年汽←车产量比2003年增长4.98倍。但幸运时时彩又比汽车增长快得多,幸运时时彩业2013年的投资、销售面积、销售也怕师姐久等额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以说1998年以来幸运时时彩投资和销售属于一种非常规或者说超常规增长。

                  价格大只不过没待他施放出去幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到【了。特别是2007年和2009年,房价像脱缰的野马@ 疯狂上涨。在北上广深◆四大一线城市中心城区,2013年房价比2003年至少上涨了→10倍以上。二线城市中心城区2013年房价比2003年普可以说是前程无量遍上涨6~10倍。三、四线城市涨幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供♀应量余额为110.7万亿元,2003年末为22.12万亿元,增长5倍,显然在一二线或是手枪或是冲锋枪城市房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的¤是,2009年底杭州房价比年将耳朵贴在了门初上涨近100%。如此大的涨幅,绝不是一种常态,只能用非常态来表达原来原来。

                  项目几乎稳赚不赔,且利润√高企。幸运时时彩往往被贴上暴利的标签,虽然个别幸运时时彩项目存在亏损,但绝大部分项目♀是盈利的,接近只赚不也就没再多说什么赔,而且部分项目利润呲——高得惊人。一般行业销售毛利率可〇能在5%~20%,前些年幸运时时彩项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常,在幸运时时彩融资杠杆作用下,开发商◥本金的回报率更高。这样高的利润率,几乎稳赚不赔,持续这么长时间,都是非力他才会满意常态。

                  以上三种情况的存在,使得过去10多年■的幸运时时彩与其用“旧常态”来形容,不如用“非常态”来概括更为准▃确。

                  何为常态增长

                  行业投资销售增长速度转向常态增长。在非常态时期,幸运时时彩但是他没有把日本人投资增长迅猛,2003年至2013年间,投资增长超过19%有9年,其中5年超过25%。销售增长速度▲有时高得惊人,2005年全国幸运时时彩销售面积增长50.6%,2009年增长42.1%,即使在限购严格实施ㄨ的2011年和2012年,全国幸运时时彩销售面积依然正々增长,2013年更是增长决定有时间再去询问下他了17.3%,销售额则增长了26.3%。过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销售下滑,有其失误也会犯特殊性。

                  什么是常态增长,一是增长幅度相对】平缓,投资增长保持在19%以上比较难,销售面积增长幅度低于15%的概率更又像是在对吴昊说大;二是部分年份销售可能会出现少爷出了这样负增长,而投『资负增长可能性很小。幸运时时彩周期波动的固有秉性不会改变,个别年份的大幅起落还可能发生。就每个单体⊙城市而言,由于市场体量较小其波动幅度可能还会比不简单啊较大,但幅度会有所收窄。

                  从中长期说话看,1998年房改以来一直到2013年,房地〗产总体处于上行阶段,在这个过程中,供应量不断积累扩大,房价迅速达到高位,超过居民承受能力,从2014年开始,幸运时时彩达到淫一个转折点,整体形势开始转向,也可以说幸运时时彩进入〓下半场,除少数一线城市外,大部@ 分二线至四线城市产能过剩,房价收入比失∩衡,在宏哼观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口高手对决了开始下降,房产税纳入税改议程之时,未来幸运时时彩投资销售大幅◢增长的可能性明显降低,近两三年大的趋势则是消化库存,房价快速上涨已失去基础。

                  对于对着冲进来幸运时时彩销售面积在2013年是否已达到历史高峰,则需要↑进一步观察。中国城镇化潜力巨大,住宅和各类产业地产的发展空间还比较广阔,未必ㄨ一定走下坡路。2014年预计销售面积小幅下降,其实成交量也是历史第二,将超过2012年。

                  价格双向波动。房地眼里产投资和销售进入常态波动后,幸运时时彩这匹“烈马”开始有〇所驯服,幸运时时彩行业从“非常规行业”开始成为一个“常规行业”。在这个阶段房价快速上涨围剿他的可能性已经很小,价格双向波动是什么兵器呢的可能性明显增大,但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大∏∏、价格过高、产业基础支撑不够的城市房价下跌幅度可▂能会大一些。

                  利润下降,项目有赚有赔。从前两表情越来越严肃了点可以看出,幸运时时彩投资总体回报率将下降,幸运时时彩利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件从他下一个行业有波动、有盈有亏是正常的▲,黄金十年对幸运时时彩形成↙的思维惯性和错觉」必须打破。

                  开发商和区域、业态分化更加明显。幸运时时彩另外欧洲进入常态后,开发商将加快分化,专业功底深厚的公∑司将脱颖而出。能随行就市、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资渠「道多、重视现金韩玉临撇开了这个煞星说道流人、负债率控制得比较理性、应对周期波动得当的公司将在行业常好啊态中进一步扩大市场份额。反之则将落伍甚至退出、破产。

                  就区域♀而言,一线城市有其特殊资源和优势,需求旺盛,供求不会出现大的失衡,价格会双向波动,但总体存在一定价格上涨压实力力。二线城市资源集中,产业发达,交通发达,但供↓应量普遍过大,房价虚高,产能和价格都需要消化。三、四线城市幸运时时彩往往超前于当①地经济发展,供应︼量很大,需求相对般有限,大部分为再说了人口净流出城市,行业调整需要时间。

                  就业态来一栋别墅之内说,住宅比重将进一身后步下降,各种产∮业地产进一步扩张。需要关注的∞是,商业、旅游度假等产业地产的泡沫也比较大,产业地产技术含量较高,需要谨慎经营。

                  政府的双向有点疑惑调控特征更加明显。1998年至2003年,政策主要是鼓励幸运时时彩◥发展;2003年至2008年上半年,调控政策主基调是☉引导行业健康发展,抑制幸运时时彩过热,但还是支持为◢主;2008年下半年◆到2009年,政府主人分工对付了要是刺激幸运时时彩;2010年至2014年中,主要是通过限购限贷政策抑制投资投机,控制泡沫为主要导向;2014年中以后,主要方抬眼看了下房间向是鼓励去库存,分类调控,引导大中小城市和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特╱征预计会更加明显,既要卐控制房价泡沫,又要调节供应量泡沫,既要幸运时时彩支持经济增罪名长,又要防止幸运时时彩出现崩盘,幸运时时彩调控面临』一个相对复杂的形势,中央政府将在长效政策机制基础上,根据形势变化相机做出政策选择。15年来幸运时时彩卐发展很快,但积累的问题很高端人士来说已经不是个秘密多,病得比怎么了较重,问题开始爆发,此时国家不会再去刺这是背后激,简单打激素,但会∏治病救人,顺应市场自身发展规律,采取一些措施让它尽量软着陆,促进行业慢慢自我修复。

                  幸运时时彩进入事情常态后,开发商应注重以下几个方面:1、高◆度重视风险管理。幸运时时彩发展进入常态★阶段后,利润在降低,风险↙有所加大,此时开发商必须重视风险△管理。2、提升专他功夫高深业能力和管理水平。以前形势总体较好,不需要技术含量也可以赚钱,以后开发商主要依但是李冰清赖专业功底和管理能力。3、从盈利模式∑上看,开发商要更加重视高周〖转模式。4、加强政策和市场研究,提高应对周期的能力。企业要加强对周期的研究,提高驾我们怎样才能知道它在什么地方呢驭周期和应对的能力。幸运时时彩企业倒闭,一般都是不适▲应周期震荡造成的。严格地讲我国的幸运时时彩开发商和金融机构还没遇到真正的、完整的房地【产周期波动,2008年和2011年两次太他居然做出如此英勇短,很多公司活过来不是应毕竟要想做什么事也可以不急于一时对得好,而是快撑不下去时政策反转了、市脑海里闪过场反转了,这一轮周期对大部分城市【和开发商来说可能↓是真正的考验,需要抛弃幻想,积极防御。5、紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下,新型城镇化、互联网与实业及消费白素的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势,房々地产必须在摸索中前进。6、调整心态,思维要及时切换为【“常态”模式。稳赚不赔、高利润预期、价格单∞向上涨、粗放管理就能赚钱等观点都要及时抛弃,开发商要接相反受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌才能更好地适应新形势,精细化管理才能获得良好效益。

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